Vollversorgung der Mieter durch KWK-Anlagenbetreiber (Vermieter) plus Reststrombezug - Brauche Hinweise

Hallo erstmal ...

Toll das es Euch gibt - Lese schon seit einiger zeit mit und habe bereits einige Probleme und Fragen, dank Infos, die ich hier bekommen habe gelöst.

Ausgangssituation:
Ich bin Mieter in einem MFH-Haus (6 wohnungen), in dem der Vermieter (Mein Lebensabschnittsgefährte) einen BHKW bereits installiert hat, welches vor 2 tagen ans Netz ging. Stehe also auf beiden Seiten des Zauns sozusagen.

Heizung musste eh neu - entweder weiter Gasetagenheizung, wo jedoch alle Durchlauferhitzer hätten ausgetauscht werden müssen oder Zentralheizung. Er hat sich für Zentralheizung entschieden und im Zuge dessen sich für ein Komplettpaket für Vaillant entschieden - mit BHKW Ecopwer 3.0 samt Zusatzgerät und Wasserspeicher. Er hat sich für die Variante entschieden Heizungswasser im Speicher vorzuhalten und Warmwasserversorgung im Durchlaufprinzip durch den Wasserspeicher. Für das technische ist er zuständig - ich unterstütze ihn mit Lesen von Gesetzen, abrechnungsmodalitäten, Steuerfragen (soweit mir bekannt) etc. - übernehme also quasi für ihn die Verwaltungstechnischen-Aufgaben.

Die Anlage wurde durch die swb bremerhaven ans Netz genommen - Zwei-Richtungszähler (Easymeter Q3BA 1022) Für Bezug und Lieferung. Zusätzlich haben die auch noch einen Erzeugungszähler gesetzt, obwohl wir im Ecopower bereits einen drin haben - nach 2 tagen haben wir auch bereits eine Differenz von 2 kw ??? aber das Thema gehört hier ja woanders hin.

Die 5 Wohnungen, die von uns versorgt werden haben Zähler von uns bekommen. Wir werden auch noch ein Stromliefervertrag mit denen abschließen - mündlich ist das bereits alles abgeklärt - geht eigentlich nur noch um Formalitäten. Dazu die erste frage - Wo gibt es Musterverträge hierfür?

Eine Wohnung ist weiterhin beim NB dran, die hat eine eigene Zuleitung mit Unterzähler von der swb bekommen.

Bei der Jahresabrechnung stehe ich jetzt vor der Frage wie diese denn nun aussehen muss. Welche Bestandteile muss dieser aufweisen?

Dann die Zusatzfrage - was müssen wir zusätzlich noch abführen für den verkauften Strom? USt? EEG-Umlage? Noch irgendwas anderes?

Ich versuche das hier alles zu erfassen, aber irgendwie komme ich beim Lesen der Informationen von hundertste ins tausendste - ein Link führt zum nächsten Link - ein Gesetz verweist auf ein anderes, welches wiederum auf noch 2 andere verweist und irgendwann wieder zurück. gibt es eine klare verständliche Anleitung irgendwo?

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung ( ja ich weiß, die hätte er vorher machen sollen, aber er war ja so begeistert - den KWK-Investitionszuschuss hat er auch verdusselt, wegen nicht Beantragung ... ) müsste ich auch noch wissen welche Förderungen/Zuschläge, ihm denn genau zustehen. Bisher weiß ich von folgenden:

KWK-Zuschlag für erzeugten strom: 5,11 ct/kWh für 10 jahre
Energiesteuererstattung für den BHKW-Brennstoff (erdgas) beim Hauptzollamt, wenn die 70% Auslastung vorhanden sind ??? Nur bei Eigenverbrauch?
vermeidene NNE (lt. Internetseite swb) arbeitspreis 1,78 ct/kWh

Wie sieht es überhaupt mit dem Eigenverbrauch fürs Haus aus (allgemeinstrom) - irgendwelche sonderregelungen? Zählt der Verkauf an die Mieter auch als Eigenverbrauch, da er denn Strom ja selbst benötigt um den Stromliefervertrag mit den Mietern zu erfüllen?

Ich hoffe ihr könnt mir zusammenfassend weiterhelfen. Würde auch sämtliche Verträge und Abrechnungstabelle/-Dokumente, die ich im Lauf der zeit erstellen werde auch gerne mit euch teilen (vielleicht schreibe ich ansonsten auch ein kleines programm)

nano
p.s. ... und jetzt zu dem Kampf bezüglich Abbau des Erzeugungszählers vom NB ...

Danke für Deine Antwort

Zu dem NNE - https://www.swb-netze.de/_media/downloa…g_Strom_Bhv.pdf

So wie ich das verstanden hatte (von unserem Ansprechpartner) speisen wir ohne Leistungsmessung in das NS ein ... Werde da nochmal nachfragen - wenn man jemand erwischt - Netz-Abteilung scheint zeitweilig nur vormittags oder gar nicht besetzt zu sein.

Bin jetzt erstmal von den 5,11 ct/kWh ausgegangen - BAFA Anmeldung folgt durch das Vaillant rundum sorglos Paket - ordentliche Anmeldung beim NB läuft noch ist noch nicht ganz durch - aber danke für die Korrektur.  

Und wie sieht das mit USt aus? Lohnt sich das Vorsteuerabzugsmodell in diesem Falle?

nano

Okay - das war Beschaffung und Installation - und wie sieht das jetzt aus mit Stromlieferungen? Führst Du USt für verkauften Strom ab und rechnest USt vom den Erzeugungsausgaben dagegen? Muß man dafür ein Gewerbe haben? Wie sieht das aus für Ausgaben die sowohl BHKW als auch Heizung betreffen? Das eine wäre ja dann gewerblich und das andere würde ja Betriebskosten aus Vermietung berühren - Muß man da irgendwas strikt trennen?

Welche Modelle gibt es da überhaupt? Wenn wir Strom verkaufen, müssen wir da USt raufrechnen und abführen? Muß mich mal mit dem FA hier zusammen setzen und ein paar schlaue Fragen stellen.

Noch ein Problem ist, das die Investitionskosten bei uns als nachträgliche Anschaffungskosten abzusetzen sind (innerhalb 3 Jahre nach dem Hauskauf) - also Erhöhung der AfA - Kann man da den Stromfaktor irgendwie rausrechnen und zum Sofortabzug bringen? Ist ja auch eine Einnahmeabsicht mit verbunden - und eigentlich ist die ja auch getrennt von der Vermietung - Schließlich müssen die Ausgaben ja auch genau aufgeteilt werden für die Betreibskosten Abrechnung - Der Stromfaktor ist ja nicht umlagefähig.

Du siehst vielleicht mein Problem: Momentan führt die Lösung einer Frage nur zum Enstehen einer neuen Frage ...

nano

Danke auf jeden Fall für Eure Erläuterungen, dass Ihr euch die Zeit nimmt das mit mir durchzugehen!  

So eben nochmal zur Erklärung:
Hauskauf Mai 2011 - Da die neue Heizung innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung gekauft und installiert wurde zählt die Heizung nachträglich zu den Anschaffungskosten --> daraus ergibt sich, dass die Heizung über den kompletten Abschreibungszeitraum des Hauses abgeschrieben werden muss.   Das wissen wir schon.
Also - Mit "Sofortabzug" meine ich, ob das BHKW samt aus der Anlage rausgenommen werden kann um dann selbständig auf 10 Jahre abgeschrieben zu werden, oder ob man das dann komplett untrennbar zu der Heizungsanlage hinzuzählt, obwohl ja auch andere Einnahmen als Mieteinnahmen damit erzielt werden.

Beim Steuerberater haben wir einen Termin - da werden ja auch entsprechende Fragen gestellt werden - wollte nur wissen, ob hier jemand die verschiedene Alternativen kennt zur Abrechnung und ob sich da steuerlich was ändert. Je mehr wir selbst vorbereiten können, dessen günstiger ist der Steuerberater. Der Steuerberater weiß aber nicht unbedingt um die anderen Pflichten und Rechte, die sich für uns ergeben je nachdem für welchen Weg wir uns entscheiden. Und was man auf dem einen weg an Steuern spart kommt auf dem anderen Weg verwaltungstechnisch vielleicht doppelt und dreifach auf uns zu.

Ein Punkt ist noch, dass ein Mieter (von uns gewollt) nicht mit unserem Strom beliefert wird, sondern weiterhin Strom von der Stadtwerke bezieht (Unterzähler der swb).

Ich hab ja schon gelesen, dass wir folgende Möglichkeiten haben (wenn ich das richtig verstanden habe)

• entweder eigenständige Stromlieferverträge mit den Mietern abzuschliessen, womit wir ihnen die Wahl lassen ob sie Strom von uns beziehen oder vom jemanden anderes
• oder den Strom mit Änderung der Mietverträge als Betriebskosten abrechnen, womit wir ihnen die Wahl nehmen - Strom ist dann im "Dienstleistungsumfang" der Wohnung - sowie Heizung und Warmwasser jetzt auch

Frage ist da dann eben halt  
als Betriebskosten - BHKW-Kosten untrennbar von den Heizungskosten - AfA über 30+ Jahre
als eigenständiger Vertrag - BHKW-Kosten können abgekoppelt werden, da eigene Einnahmen damit verbunden

Und dann kommt dazu eben noch wie das USt-rechtlich zu bewerten ist. Da kann uns der Steuerberater wieder helfen.

Wenn keine Betriebskosten, müssen wir dann eine Gbr gründen? Mit Buchführung, USt-Vorwegabzug und alles drum und dran? Wie sieht das dann bei Nichtzahlung der Stromkunden aus?

Wenn Betriebskosten - wie sehen dann unsere Möglichkeiten aus bei Zahlungssäumigen Mietern aus?

nano