Ausgangspunkt – Beschreibung der Situation.
Wir sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in einem Doppelhaus mit insgesamt 6 Parteien. Fertigstellung der Immobilie war 1997. Seit dieser Zeit wurde weder energetisch noch heizungstechnisch etwas modernisiert. Die Ölheizung lief noch ohne Probleme, war aber eine Wette auf Zeit. Der Energiebedarf war ca 5500l Öl/a.
Die Idee
Auf Basis der öffentlichen Diskussion und auch dem Ansinnen einiger Eigner entsprechend etwas für die Ökologie zu tun, begann man über den Austausch der Heizung nachzudenken.
Der Energieberater
In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, sich über einen Energieberater einen Sanierungsplan erstellen zu lassen. Die Kosten für den Energieberater werden von der KfW gefördert, so dass pro Haus nur ein geringer Betrag in diese Analyse investiert werden musste.
Der Bericht des Energieberaters und die anschließende Vorstellung und Diskussion im Rahmen einer Eigentümerversammlung war allerdings ernüchternd. Zuerst sollten die Gebäudeisolation, Dachisolation und Fenster erneuert werden bevor an den Austausch einer Heizung herangegangen werden sollte. In Summe wurden Investitionen von mehreren 100T € abgeschätzt und das noch ohne den Austausch der Heizung zu berücksichtigen.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung war deswegen eindeutig: keine kurzfristige Änderung, da die aktuellen Energiekosten durchaus akzeptabel sind und eine Amortisation der hohen Summen nicht in überschaubarer Zeit (<20 Jahre) möglich gewesen wäre. Man hatte allerdings beschlossen, die jährlichen Rücklagen signifikant zu erhöhen, um ein Polster für spätere Investitionen aufzubauen. Das hat sich nachträglich als sehr nützlich erwiesen (s.u.).
Das Thema Sanierung der Heizung erschien mittelfristig als erledigt.
Diese Erfahrung mit unserem Energieberater mag eine Ausnahme sein. Es empfiehlt sich nicht gleich aufzugeben und eine zweite oder dritte Meinung einzuholen. Leider werden dann die Kosten für diese Berichte auch höher.
Der Nachbar zeigt, wie’s geht
Die Wende kam, als der Nachbar, dessen Haus in der gleichen Zeit gebaut wurde, plötzlich eine Wärmepumpe mit Solaranlage installieren ließ. Die Eigner sind in Kontakt mit dem Nachbarn getreten und haben den Erfahrungsbericht mit Erstaunen aufgenommen. In diesem Gespräch wurden alle Thesen, die so offensichtlich gegen eine Wärmepumpe gesprochen hatten, diskutiert. Das Haus hatte die gleiche, wenn nicht sogar geringere, Isolierung als das eigene Objekt. Ebenso sind nur normale Heizkörper verbaut und keine Fußbodenheizung vorhanden. Der Austausch der bestehenden Heizung durch die Wärmepumpe, die auf dem Garagendach montiert ist, inklusive aller Speicher und Verrohrung erschien plausibel und gut gelöst.
Fazit: es geht und es macht, rein aus wirtschaftlichen Gründen, Sinn in eine Wärmepumpe zu installieren.
Finde einen Lieferanten
Im Gespräch mit dem Nachbarn wurde natürlich auch der Installateur und die Erfahrungen mit der Umstellung diskutiert. Nach den überwiegend positiven Rückmeldungen hat die Hausverwaltung Kontakt mit dieser Firma aufgenommen. Die ersten Gespräche verliefen sehr hoffnungsvoll, so dass die Eigentümergemeinschaft beschlossen hatte, tiefer in das Thema Umstellung der Heizung einzusteigen.
Als Hausverwalter muss man bei solchen Investitionen mindestens 3 Angebote einholen.
Das erwies sich als deutlich schwieriger als erwartet. Die meisten Anbieter von Wärmepumpen, insbesondere die, welche durch offensive Werbung bekannt sind, haben keinerlei Interesse an einer Installation für eine WEG gezeigt. Zu kompliziert, zu wenig standardisiert und damit zu hohes Risiko. Offensichtlich verdient man mit normalen Einfamilienhäusern einfacher das Geld.
Es waren zahlreich Kontakte, Gespräche und vor Ort Termine nötig, um letztendlich 3 Angebote zu erhalten, welche technisch vergleichbar und gut ausgearbeitet waren und wo auch alle hausspezifischen Belange berücksichtigt wurden.
Wichtig dabei ist ein Komplettpreisangebot zu bekommen in dem alle benötigten Arbeitsleistungen enthalten sind. Ansonsten ist man in der Pflicht alle Gewerke selber zu beauftragen und terminlich zu organisieren. Manche Gewerke können nach Aufwand angeboten und abrechnet werden, da diese möglicherweise vom Lieferanten an andere Unternehmen vergeben werden.
Selbstredend ist, dass es bei einer solch komplexen Installation nicht angeraten ist nur auf den billigsten Anbieter zu setzen, sondern Erfahrung und Referenzen anderer Kunden müssen bei der Auswahl berücksichtigt werden.
Wohin mit den Wärmepumpen?
Als besondere Herausforderung zeigte sich einen Platz für die 2 Wärmepumpen zu finden. Die Montage auf einer Garage oder Carport schied wegen technischer Machbarkeit aus. Einen der bestehenden Parkplätze zu „opfern“ war natürlich unmöglich. Das Projekt drohte an dieser Frage zu scheitern. Gerade bei einer WEG sind die verfügbaren Flächen oftmals sehr beschränkt und über Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung an die Eigner vergeben.
Glücklicherweise hat einer der Eigner einen Teil des Sondernutzungsrechts an die Gemeinschaft abgegeben. Eine entsprechende Vergütung des Eigners wurde abgestimmt.
Die Wasserspeicher, Pumpen, Ventile, Ausgleichsbehälter, welche in Summe und Volumen deutlich größer sind als bei der Öl-Heizung konnten sehr gut im alten Öltankraum untergebracht werden.
Amortisation
Um in einer WEG eine solch hohe Investition durchführen zu können, sollte eine Beschlussfassung einstimmig erfolgen. Das kann aber je nach der Zielsetzung oder Situation der Eigner schwierig werden. Bei einer 2/3 Mehrheit im Beschluss muss eine Amortisation im „vertretbaren“ Zeitrahmen vorliegen. Ansonsten können sich einzelne Eigner aus der Finanzierung des Projektes herausziehen. Das macht natürlich die Finanzierung schwieriger und hat zudem das Problem, wie später die Heizkosten fair verteilt bzw. berechnet werden können.
Aus diesem Grund wurden mehrere Szenarien einer Amortisationszeit errechnet: Unter Berücksichtigung der staatlichen Förderung (s.u.) und den potentiellen Austauschkosten der bestehenden Heizung, inkl. den Zusatzkosten, die durch zwingende Photovoltaik oder Solarthermie entstehen würden, konnte eine hohe Wahrscheinlichkeit für eine Amortisation von kleiner 10 Jahren abgeschätzt werden:
Amortisationszeit in Jahren abhängig vom Öl- und Strompreis.
Auf Basis dieser Kalkulation und dem Vorliegen von technisch gut ausgearbeiteten Angeboten wurde die Umstellung in einer Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen.
KfW und Finanzierung
Auf Basis des Gesetzes zur „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ konnten wir eine Förderung von 51,5% erreichen. 35% Förderung der WEG; 20% Turboprämie für selbst genutzten Wohnraum beim Austausch einer funktionalen Ölheizung (zutreffend bei 5 von 6 Eignern).
Der Rest der Finanzierung konnte aus den Rücklagen entnommen werden (s.o.).
Ein unerwartetes Problem trat bei der Zwischenfinanzierung der Förderung durch die KfW auf. Auf den Hinweisseiten der KfW steht, dass diese Zwischenfinanzierung mit geringem Zins gefördert wird und bei der „Bank der Wahl“ beantragt werden kann. Leider findet sich momentan keine Bank, die einer WEG einen Kredit einräumt. Zumindest nicht für die benötigte Höhe. Zu viel Aufwand bei zu geringem Zinsertrag. Das Problem konnte nur durch einen (teuren) Privatkredit mit Option der Sondertilgung gelöst werden.
Installation und Inbetriebnahme
Wie schon bei der Suche nach Anbietern angedeutet, sind Projekte dieser Art für eine WEG eine Sonderlösung. Trotz vielfacher und intensiver Vorbereitung kann man nicht alle Probleme im Vorfeld klären. Deswegen ist es umso wichtiger, einen kompetenten Lieferanten zu wählen. Wer ausschließlich auf die Höhe des Angebots schaut, wird dies möglicherweise später teuer bezahlen.
In unserem Fall hat es 2 Tage gedauert, bis die Fundamente der Wärmepumpen gesetzt waren und die Verrohrung ins Gebäude komplett war.
Der Austausch der Ölheizung und die Installation der Wärmepumpen, Speicher, Pumpen und Steuerung hat dann weitere 7 Arbeitstage benötigt.
Aber selbst damit sind die Arbeiten noch nicht abgeschlossen. Das „Einfahren“ einer solchen Anlage ist nur über Erfahrungswerte möglich. Insbesondere im Verlauf der ersten 2 Heizperioden sind kontinuierliche Optimierungen am System notwendig. Diese Arbeiten werden idR durch den Lieferanten der Anlage durchgeführt. Zudem sollte mit dem Lieferanten ein Service- bzw. Wartungsvertrag abgeschlossen werden. Ein Ausfall der Wärmepumpe ist nicht nur unangenehm, sondern kann auch hohe Folgekosten auslösen.
Woher kommt der Strom?
Bei einem Strombezug von ca 9000 kWh pro Jahr, dabei ist der Strom der durch die PV-Anlage erzeugt wird schon abgezogen, ist es sehr rentabel einen optimalen Stromtarif zu verwenden.
Ein „normaler“ Haustarif ist da bestimmt keine gute Lösung. Besser ist der Bezug von dynamischen Stromtarifen, die sich am Börsenpreis orientieren. Dazu ist ein EnergyManagementSystem und ein SmartMeter notwendig. Das System wertet die Börsenpreise des Folgetages aus und kann anhand von Wetterprognosen und Strompreisen die Wärmepumpen steuern.
Fazit: Es geht!
Ohne eine engagierte Hausverwaltung und/oder einen technischen Vorstand aus dem Kreis der Eigner, die mit viel Idealismus und hohem Zeitaufwand so ein Projekt vorantreiben, ist es allerdings nicht durchführbar.
Bei WEGs mit höherer Anzahl an Eignern wird die notwendige Zustimmung zu einer derartigen Investition schwierig werden.
Konfiguration und Daten:
2 Häuser (Seite an Seite) mit insg. 6 Wohneinheiten und ca 600m² Wohnfläche.
Gemeinsame Heizung und Wasserversorgung
Jährlicher Energiebedarf (Warmwasser und Heizung): 52000 kWh
2x Wärmepumpe: Lambda EU13L
je 1000l Pufferspeicher für Warmwasser und Heizung
Frischwassermodule für Warmwasser (keine Prüfung auf Legionellen notwendig)
Solaranlage: 11kWp
Jährlicher Strombezug ca. 9000kWh
